Въведение в ипотечни кредити

Това, което искам да направя във видеото, е да обясня какво е ипотечен кредит. Мисля, че повечето от нас имат поне обща представа какво е, но ние ще се задълбочим и ще разгледаме подробно числата и ще разберем малко повече за това какво се случва, когато плащаш ипотечен кредит, какво представлява вноската, каква част от нея е за лихви и каква част е за изплащането на самия заем. Нека започнем с един пример. Нека кажем, че има къща, която харесвам. Това е къщата, която бих искал да купя. Нека кажем, че трябва да платя 500 000 долара, за да закупя къщата. Това е продавачът на къщата. И той има мустак. Това е продавачът на къщата, която бих искал да купя. Това тук съм аз. Досега съм успял да спестя 125 000 долара. Спестил съм 125 000 долара, но много ми се иска да живея в тази къща и затова отивам в някоя банка. Отивам в банката – ще взема хубав цвят за нея. Това тук е банката. И казвам: " Може ли да ми заемете останалата сума от парите, необходими да купя къщата?" Това са 375 000 долара. Плащам авансово 25%. Това число тук е 25% от 500 000 долара. Така че питам банката " Може ли заем за покупката? Мога ли да получа 375 000 долара заем?" А банката казва: " Естествено, изглеждаш като приятен човек с добра работа и добър кредитен рейтинг. Ще ти дадем заема, но докато не го изплатиш, къщата няма да е записана на твое име. Трябва да бъде на наше име и чак след като платиш заема, ти ще бъдеш официалния собственик на къщата." Това, което ще се случи тук е, че ще трябва да изплатя заема, така че това са 375 000 долара. 375 000 долара заем. След това мога да отида и да купя къщата. Ще дам общо 500 000 долара на продавача на къщата, а самият аз ще се нанеса в къщата, считайки, че я използвам за мое собствено жилище. Но собствеността върху къщата – в документите, които казват кой всъщност притежава къщата, на кое име е записана къщата, кой е собственикът на къщата – тук не фигурирам аз, а банката. Собствеността на къщата преминава от продавача или дори от банката на продавача, защото може би и той не си е изплатил ипотеката, ще отиде към банката, от която съм заел парите. Това прехвърляне на собствеността е с цел да се подсигури заема. Когато казвам "да се подсигури заема", имам предвид, че трябва да дам нещо на кредитора ми, в случай че не успея да върна заема или просто изчезна. Това е обезпечението. Ето това представлява ипотеката. Това обезпечаване на кредита с имота се нарича ипотека. Всъщност английската дума за ипотека – "mortgage" – идва от старофренски. Mort означава смърт, а gage - залог. На 100% съм сигурен, че не го произнесох правилно, но идва от думите "залог" и "смърт", защото залагам имота сега, но този залог ще "умре" когато изплатя заема. След като изплатя кредита, това обезпечение към банката приключва и имотът става моя собственост. Ето това представлява ипотеката. И може би защото идва от старофренски, го произнасяме по този начин. (на английски) Но както и да е, това са подробности. Обикновено, когато хората говорят за ипотека, обаче, те често имат предвид самия заем. Те имат предвид самия ипотечен кредит. Искам до края на видеото да използвам този скрийншот от таблицата, която направих, за да покажа изчисленията или всъщност да демонстрирам какво представляват плащанията по ипотечния кредит. Можеш да изтеглиш тази таблица на khanacademy, khanacademy.org/downloads/mortgagecalculator Даже ще е по-добре, ако просто отидеш в папката с файлове за изтегляне и в твоя браузър ще видиш няколко файла, сред които ще бъде и файлът MortgageCalculator, MortgageCalculator.xlsx. Той е във формат за Microsoft 2007. Просто отиди на този URL адрес и след това ще видиш всички файлове там и можеш да изтеглиш този файл, ако искаш да поиграеш с него. Това, което виждаш тук, в този тъмен кафяв цвят, са допусканията, които можеш да въведеш и след това можеш да промениш тези клетки в таблицата без да се притесняваш, че ще се обърка цялата таблица. Тук съм приел, че лихвеният процент е равен на 5,5. Купувам къща за 500 000 долара. Има 25% авансово плащане, това са тези 125 000 долара, които бях спестил, които споменах по-рано. След това е размерът на кредита. Имам 125 хиляди и трябва да заема 375 хиляди, калкулаторът го изчислява вместо нас. А след това ще имаме един най-обикновен кредит. Това ще бъде за период от 30 години. Когато казвам периода в години, означава за какъв срок трябва да изплатя кредита, така че това са 30 години. Ще бъде 30-годишен ипотечен кредит с фиксиран лихвен процент. Фиксираният процент означава, че лихвеният процент няма да се промени. Ще говорим за това след малко. Тези 5,5%, които плащам върху парите, които съм заел, няма да се променят за периода от 30 години. Ще видим, че сумата, която съм заел, се променя, докато изплащам част от кредита. Тази данъчна ставка, която имам тук, е за да разбера какви са спестяванията от данъци при приспадане на лихвата по моя кредит. Ще говорим за това след секунда, можеш да го игнорираш за сега. После другите неща, които не са в кафяво, не трябва да ги пипаш, ако когато отвориш файла самостоятелно. Те се калкулират автоматично. Това тук е месечният лихвен процент, получава се като разделим годишния лихвен процент – 5,5%, на 12. Повечето ипотечни кредити се олихвяват на месец, така че в края на всеки месец виждат колко пари дължиш и ще ти начислят съответната лихва върху тази сума за месеца. Имайки предвид всички тези допускания, макар че има малко математически изчисления зад кулисите, в бъдещо видео може да покажа всъщност как да изчислиш какво реално плащаш по ипотечния кредит, това е много интересна задача. Но за заем от 500 000 долара, къща за 500 000 долара, заем на стойност 375 000 долара в продължение на 30 години с 5,5 % лихвен процент, вноската по ипотечния кредит ще бъде приблизително 2100 долара на месец. Точно когато си купих къщата – искам да въведа малко термини, говорили сме за това в други видеа. Тук става въпрос за един актив, наречен жилище или имот, и считаме, че е на стойност 500 000 долара. Допускаме, че струва 500 000 долара, това е активът. Това е актив, защото ти дава бъдеща полза, която ще е, че ще можеш да живееш в него. Сега има пасив срещу този актив, това е ипотечният кредит. Това са 375 000 долара пасив. 375 000 долара кредит или дълг. Ако това е твоят финансов баланс, при положение, че това са всичките ти активи и това е целият ти дълг, и ако решиш да продадеш тези активи и да изплатиш дълга, ако продадеш къщата, правиш го от свое име, получаваш парите, а след това плащаш задължението си към банката. Всъщност не е задължително да се случи в този ред, но няма да навлизам в подробностите. Но ако трябваше да извършиш тази транзакция, веднага след като го направиш щеше да имаш къща за 500 000 долара, щеше да си изплатиш заема на стойност 375 000 долара и щеше да прибереш в джоба си 125 000 долара, което е точно колкото беше авансовото ти плащане, но това е твоят капитал. Причината поради която насочвам вниманието към това, е че в това видео няма да променяме цената на къщата, без значение дали се повишава, или намалява, ще я считаме за константа. Но можеш и да не я считаш за константа и да разиграеш различни варианти в таблицата. Но аз въвеждам това, тъй като докато изплащаме кредита, тази стойност ще намалява. Така това число се понижава. Нека кажем, че в някакъв момент това е само 300 000, то тогава моят капитал ще се увеличи. Така че капиталът е каква сума ти остава след като си изплатил дълга за къщата ти. Ако продадеш къщата и изплатиш дълга, капиталът е това, което остава след това за теб. Това е твоето вложение в къщата, какво ти притежаваш. Вложението в имота или какво реално притежава собственикът. Това, което направих тук, всъщност преди да премина към графиката, нека да ти покажа как съм я получил. Плащам кредита в продължение на 30 години и има ред за всеки месец, така че можеш да си представиш, че тук всъщност има 360 реда в истинската таблица и ще видиш това, ако отидеш и я отвориш, но исках да ти покажа какво направих. През месец 0, който не показвам тук, заемаш 375 000 долара. След като месецът измине, ще ти начислят 0,46% лихва. Спомни си, че това беше 5,5%, разделено на 12. 0,46% лихва върху 375 000 долара е 1718,75 долара. Още не съм направил никакви разплащания по ипотечния кредит. Заел съм 375 000. Това е размерът на лихвата, която ми начисляват върху цялата сума. Сега преди още да платя първата вноска по кредита, вместо да дължа 375 000 в края на първия месец, дължа 376 718 долара. Аз съм добър човек и няма да оставя кредита си неизплатен, така че внасям първата вноска, която изчислихме ето тук. След като извърша това плащане какъв е балансът ми по кредита? Това беше преди да платя, така че изваждаме вноската от него. Това е балансът по кредита след като платих. Сега това тук, малката звездичка, е моят капитал. Запомни, че започнахме с 125 000 долара капитал. След като направих една вноска, като направих първото плащане, сега моят капитал е 125 410 долара, така че капиталът ми се повиши точно с 410 долара. Сега най-вероятно си казваш " Платих 2000 долара, приблизително 2000 долара, а капиталът ми се повиши с 410 долара. Не трябва ли след като съм платил 2000 долара, капиталът да се е увеличил със същата сума? Отговорът е не, защото трябваше да платиш цялата сума за лихви. В самото начало с твоята вноска от 2000 долара предимно изплащаш лихва. Само 410 долара от първата вноска покрива главницата. Но тъй като салдото по кредита ти намалява, след това ще платиш по-малко лихва, и с всяка следваща вноска ще плащаш повече главница и по-малко лихва. А за да разберем следващия ред, лихвата, натрупана тук, взех салдото по кредита от предходния месец, умножено по 0,46%. Новата лихва се натрупва. Това е новият ми баланс преди да платя. Плащам вноската отново. Това е новият ми баланс по кредита. И забележи, че при втората вноска вече има с 2 долара повече за главницата и с 2 по-малко за лихвата. И по време на тези 360 месеца ще видиш, че това е истинска, осезаема разлика и точно това показва диаграмата тук. Това са дяловете на лихвата и на главницата във вноската по ипотечния кредит. Цялата височина тук, това е – ще се преместя по-надолу – вноските са месечни, така че цялата височина, която виждаш, това е точният размер на месечната вноска – 2129 долара. В най-първия месец видя, че от тези 2100 долара само 400 долара отидоха за погасяване на главницата, реалната сума на кредита. Останалото отиде за погасяване на лихвата за дадения месец. Повечето отиде за лихвата за този месец. Но когато започна да изплащам кредита и салдото става все по-малко, все по-малка част от вноските отива за изплащане на лихва. Нека използвам по-хубав цвят от това. Вноската покрива по-малко лихва. Отиваме в месец 198, за този месец вече покривам по-малко лихва, отколкото главница, така че повечето от тези 2100 долара отиват за погасяването на кредита, докато стигнем до месец номер 360. Можеш да видиш това в истинската таблица. През месец 360 моята финална сума ще плати изцяло главницата. Много малка или никаква част от тази вноска е лихва. Последното нещо, за което искам да говоря във видеото без да го правя твърде дълго, е намаляването на облагаемия доход с разходите за лихви. Много пъти ще чуваш финансисти или брокери да ти казват, че предимството на това да купиш жилище е, че има данъчни преференции и това наистина е така. (това се отнася за САЩ) Лихвата ти може да бъде приспадната от облагаемия доход. Само платената лихва, а не целите вноски. С лихвата ти може да бъде намален облагаемият доход. Искам да изясня това много добре. Първо нека разгледаме за това какво означава лихвата. През целия този период от 30 години плащам 2100 долара на месец или 2129,21 на месец. В началото голяма част от вноската е лихва, така че през първия месец 1700 долара от тази вноска беше лихва. Тези 1700 долара имам право да извадя от моя облагаем доход. Като продължаваме още и още натам всеки месец става все по-малка и по-малка частта от моята вноска по кредита, която подлежи на приспадане от облагаемия ми доход. Тук размерът на лихвата, която мога да приспадна, е много малък, докато се подготвям да платя целия ипотечен кредит и да получа къщата на мое име. Искам много добре да обясня какво означава лихвата да бъде приспадната от облагаемия доход, защото смятам, че това се разбира погрешно много често. Да кажем, че след една година съм платил, не знам, ще си измисля число, не съм го изчислил в таблицата. Нека кажем, че през първата година съм платил 10 000 долара за лихви. 10 000 лихви. Запомни, че размерът на вноските ще бъде по-голям от тази сума, защото част от вноските се използва за изплащане на заема. Но нека приемем, че 10 000 долара са отишли за лихвата. И нека кажем, че преди това моите доходи са 100 000 долара годишно. Няма да взимаме предвид кредита. Доходът ми е 100 000 долара за тази година. Да кажем, че плащам приблизително 35% данък върху тези 100 000 долара. Няма да разглеждам в дълбочина цялата данъчна структура и различните данъчни групи и всякакви такива. Нека кажем, че ако нямах този ипотечен кредит, щях да плащам 35% данък върху годишните ми доходи, което прави 35 000 долара за данъци през тази година. Това е само приблизително изчисление. Когато казваш, че 10 000 долара се приспадат от облагаемия доход, че лихвата подлежи на приспадане от облагаемия доход, това не означава, че мога просто да ги извадя от тези 35 000 долара, които нормално щях да дължа, и да платя само 25 000. Това, което означава, е, че мога да приспадна тази сума от моя приход. Когато казвам на данъчната служба колко е моят доход през тази година, вместо да казвам, че доходът ми е 100 000 долара, ще кажа, че той е 90 000 долара, защото имам право да приспадна платената лихва, но не директно от сумата на дължимите данъци, а от размера на приходите, които декларирам. Сега, ако облагаемите ми доходи са само 90 000 долара – представям много опростено начина, по който се изчисляват данъците – но аз плащам 35% данък върху облагаемите ми доходи. Ще извадя калкулатора. Така 90 умножено по 0,35 е равно на 31 500, така че данъкът ми ще бъде равен на 31 500 долара. 31 500 долара. След като намаля с 10 000 долара лихви моя облагаем доход, спестявам от данъци 3500 долара, а не 10 000 долара. Или по друг начин казано, ако платя 10 000 лихва и моята данъчна ставка е 35%, спестените данъци ще са равни на 35% от платената лихва. Това се има предвид, когато се говори за данъчно приспадане. Приспадаш лихвата от приходите ти, които докладваш на службата за събиране на данъци. Ако има нещо, което можеш да вземеш директно от данъците, това се нарича данъчен кредит. Ако имаше нещо специално, което можеш реално да приспаднеш директно от данъците ти, то това е данъчен кредит. Но приспадането от облагаемия доход само намалява самия доход, който се облага. На тази таблица искам да ти покажа, че изчислих за този месец с колко по-малко данъци ще платиш. Така например през първия месец плащаш 1700 долара лихва от 2100 долара вноска по ипотечния кредит, така че 35% от тази сума, както бях написал в едно от допусканията, 35% от 1700 долара ще ми спестят 600 долара от данъците за този месец. Приблизително през първата година ще съм спестил около 7 000 долара от данъци, което не е за пренебрегване. Както и да е, надявам се, че ти е било полезно и те окуражавам да намериш тази таблица и да разиграеш различни допускания, като въвеждай само в клетките, които са в кафяво, освен ако наистина знаеш какво правиш с таблицата, и можеш да видиш как наистина се променя на базата на различните лихвени проценти, различните суми на кредита, различните авансови плащания, различните срокове, различните данъчни ставки, които ще променят данъчните спестявания и можеш да разиграеш различните видове фиксирани ипотеки на тази таблица.